海老名市の不動産売却はセンチュリー21リレーションへ

その1
不動産の種類、特徴によって売却アプローチを見極める

高く売却する方法はまず、お預かりした不動産の価値を一番必要としている購入希望者様を見極める事です。

車に例えれば通勤のみに車を使う人に300万円の10人乗りのバンを勧めてもバンの広さや積載力の魅力は必要ありません。そのバンの大きさは難点になり100万円でも高いと感じることでしょう。
お客様や社員さんの送迎に使う会社にお勧めすればバンの使い勝手にメリットが生まれ、その大きさが難点ではなく、魅力になります。その会社にとっては、10人乗りのバンは300万円の価値がある車になります。

不動産も同様です。
その魅力を必要とし、デメリットを難点と思わない購入希望者様に買って頂くことが高値売却につながります。

戸建やマンションの場合

ターゲット

自己居住用としての一般の購入希望者になります。
20代から60代までと年齢層が広く、インターネットを使って探す習慣のある方とない方がいらっしゃいます。
よって、ネットと折込チラシを併用して集客するターゲット層になります。
集客方法

インターネットと折込チラシを使い集客します。
自社ホームページでは多くの購入希望者様の目にふれるようスタッフお勧め物件として掲載します。
ポータルサイトではスーモ等の不動産ポータルサイト約10サイトに掲載します。インターネットを使う習慣のない購入希望者様にも情報が行き渡るよう折込チラシを使い、情報公開します。

100平米くらいの土地の場合

ターゲット

一般向けの住宅用地として住宅の新築を希望される購入希望者になります。
集客方法

上記同様に、インターネット、折込チラシで集客します。

駅からさほど離れていない500平米以上の大きな土地

ターゲット

マンション用地に適しているため、マンション建設業者が購入希望者になります。
集客方法

該当エリアを扱うマンション建設業者に訪問営業を行います。

駅から離れていても広い敷地

ターゲット

一戸建ての分譲会社や賃貸アパート、駐車場経営を希望している一般個人。
集客方法

一戸建ての分譲会社の場合は、該当エリアを商圏としている建築会社に訪問営業を行います。賃貸アパートの場合は賃貸物件建築会社へ、駐車場用地も駐車場用地を求めている会社へ訪問営業致します。

その他、ロードサイドの敷地であれば、コンビニや飲食店の建築にも適していることがあります。
また、接道義務が満たされていなく建物が建築出来ない土地の場合でも、ソーラー発電用地などの利用価値があります。

不動産は１つとして同じものはありません。
弊社ではお預かりした物件１つ１つを精査し、一番高く売れるターゲットに営業活動をしていきます。

その2
買主様の不安を解消する

不動産のリスクは買主様の不安になり、その不安は購入意欲を低下させます。
また、不動産のリスクはトラブルに繋がり買主様も売主様共に多大な労力を要する事になります。
ここでは、よくある不動産のリスクをお話しさせて頂きます。

越境

お持ちの不動産から隣地へ越境している場合は、売主様だけで対処が可能ですが、隣地からの越境物は問題です。
よくある越境物は、植物の枝・雨どい・換気扇のフード・外構などです。
植物の枝の越境の解消は、隣地所有者にお願いして枝を切ってもらう事です。
私達は販売開始前に隣人と話し合い解消させて頂きます。
雨どい・換気扇のフード・外構など設置されているものは販売開始前に解消する事は　現実的に不可能です。
隣地建築物の建替えの際に、越境を解消する事の念書を隣地所有者と取り交わしておくことです。もちろんこれらの場合も私達が隣人に説明（交渉）して念書を作成し、買主様の不安にならないよう準備します。

私道の権利

私道の場合はお持ちの敷地と私道持ち分を買主様に引き渡す取引が多いです。
私道に持ち分が無い場合、将来その私道を使うことができなくなる等の不自由が生じる可能性があり、買主様にとっては大きな不安材料です。
敷地が私道のみに接していて、その私道に持ち分を持っているか否かで、取引価格に　大きな差が生じます。
持ち分が無い場合は、販売する前に持ち分を持っている所有者と交渉し、少しでも持ち分を譲って（売って）もらうことをお勧めします。

私道の件では、もう一つあります。私道持ち分を持っている全所有者から水道管の掘削や通行の承諾を得ることです。持ち分を持った所有者全員が近くに住んでいて、いつでも連絡が付くのであれば簡単ですが、遠くに住んでいたり、連絡先が分からなくなっている場合もあります。また、すんなり承諾してもらえない場合もあります。
この承諾に関することもトラブルに繋がりやすいので予め解消した方が良いです。
もちろん、これらのトラブルになりそうな事を未然に防ぐ事は私達の仕事です。
面倒な事は私達にお任せ下さい。

セットバック

前面道路が4ｍ未満の場合は、建物建築の際に道路の中心線から2ｍのラインまで建築物または物を置かないというルールがあります。
買主様からすると使えない所を正確に知りたいところです。
測量費用は安くても数万円多い時で数十万します。もちろん売却先が決まるまでは測量をしない方法もありますが、売却先が決まったら殆どの場合、買主様から測量して面積を証明するようお願いされます。
そして測量の結果、面積の増減が大きい場合はその分、売買金額が上下します。
測量をする事が決まっているなら売却活動前に測量して面積を確定した方が買主様も安心です。
売主様ご自身で安い測量士さんを探されても良いですし、弊社が普段からお付き合いしている測量士さんなら、なるべく安くしてくれますので、弊社に任せて頂いても大丈夫です。

所有者が複数いる場合

所有者が複数いる場合は所有者全員から売買の承諾を得る必要があります。
そして、売買契約時には契約書に全員のご署名と押印をいただく必要があります。
この場合、誰か1名を代表者として他の所有者はその1名に委任することによりスムーズに物事が運びます。
複数の所有者は基本的にはみなさんお知り合いです。しかし手続きはお手間にはなりますので、皆様に弊社の担当スタッフを紹介して頂ければ、私達が話を済ませます。

以前、工場やクリーニング店等の薬品を使う施設が建っていた土地

土壌が汚染されている可能性があります。お持ちの土地が以前又は現在、そのような用途に使われていた場合には、予め検査をする事をお勧めします。
その検査で、もし問題が発生していれば解消する為の工事費用分だけ安く売る事になりますが、検査の結果問題が無ければ買主様も安心して購入する事ができます。
薬品の検査には検査レベルがありレベルによって検査代が変わります。まずは、現地を確認させて下さい。土地の状況によってできるだけ、お安く済む検査レベルをお勧め致します。

その他、不動産のリスク、トラブルは多種多様です。全てをここでお伝えする事は出来ません。弊社にご相談頂ければ、しっかり調査を行った上、改善策を分かりやすく説明させて頂き、弊社がお手伝いできるをしっかりサポートさせて頂きます。
不動産を高く売却するためには、買主様の不安となる点をできうる限り、解消する事です。中には大変な事もありますが、私達がしっかりサポートさせていただきますので、まずはお気軽にご相談下さい。もちろん相談料無料です。

その3
不動産の魅力をアピール

自己居住用物件を求めているお客様は、不動産を購入して幸せになる事を求めています。私達はお預かりした不動産から得られる幸せ情報を住まいを探されているお客様に全てお伝えし、より一層価値のある不動産にします。

不動産の価値とは

駅に近い・学校に近い・土地が広い・日当たりが良いなどの魅力は住まいを探されているお客様にとって基本的な不動産の価値の決定要素です。
一般的な不動産会社ではこの少ない魅力だけで不動産の価値を決めてしまっています。しかし、不動産の魅力はその不動産を手に入れた時に得られる幸福度も大事な価値の決定要素です。

地域の花火が一望できるベランダ
お子さんを安心して遊ばせることができる公園
四季折々の景色を楽しめる遊歩道
落ち着いた空間でゆったりとした時間を過ごせるコーヒーがおいしい喫茶店
人気の小児科、幼稚園
お友達が遊びに来ても安心なコインパーキング
駅まで徒歩10分のルートや少し遠回りしても街灯のある明るい道のり
駅前の格安月極駐車場
工夫を凝らした収納や使い勝手のよいキッチンスペース

これらは住宅を探されているお客様が求める不動産の価値です。
皆さまがお持ちのお住まいは、駅に近い、学校に近い、土地が広い、日当たりが良いなどの基本的な項目だけはないはずです。

不動産には様々な魅力があります。それらを見出して、お住まい探しのお客様にアピールすることにより、売却価格が上がります。

その4
たくさんの目にとまる広告活動、物件の良さを伝える広告活動

物件を売却につなげるため、欠かすことができないのが広告活動です。
広告でより不動産を高く売却する方法は2つ。

多くの人の目に触れるよう幅広い広告
物件の魅力を100％伝える広告

多くの人に売りに出ていることを知ってもらう

不動産にはその不動産の魅力と難点が必ずあります。しかしこの魅力と難点は買主様が不動産に求める条件によって変わることがあります。

駅に近い事は電車通勤の人にとっては魅力になるかもしれません。しかし、駅を利用しない人にとっては魅力とは言えません。逆に駅に近い分人通りや交通量が多く騒がしい事を難点だと考える人もいます。
不動産を高く売却する方法は、その物件について一番魅力を感じ、難点を難点と思わない買主様を探す事です。

破格の安値で売却するのであれば少数人に届く広告でも買主様は見つかると思います。しかし、最も高くその不動産を評価してくれる買主様を見つけるためには10人よりも100人、100人よりも1000人、より多くの人にその物件が売りに出ている事を知ってもらうことです。

センチュリー21は世界84ヶ国・地域。12,900の店舗営業マン14.4万人超の大きな組織です。（国内では980店舗、約6,500人のスタッフ（2023年9月時点））
弊社ではお預かりした物件情報を全ての加盟店と営業マンで共有します。
また、自社ホームページ・スーモ・ホームズ等のポータルサイトにも積極的に掲載します。インターネットで不動産を探さない方もおられますので、地域の方々に向けたチラシも配布致します。

魅力を伝えるための、こだわり

物件写真

不動産の売却募集に不可欠なものは物件の写真です。インターネット広告、折込チラシなど、売却をしようと広告をする際には、写真を掲載しなければなりません。購入をお考えの方々にとって写真は重要です。文字のデータだけではなく写真がありイメージできることにより、初めて実際に現物を見てみたいという検討対象の物件になります。
そして写真の見栄えが良ければ、更に「見てみたい」意欲を高めることにつながります。
そこで弊社は写真の見栄えにこだわり、プロカメラマンが使うレベルの
「一眼レフカメラ」を使用しております。

外観写真へのこだわり

晴れた日の撮影

住宅を探されているお客様が最初に目にする画像は外観写真です。不動産も人物と同じく第一印象が大切です。
外観写真の背景が曇り空だとどんよりとした印象になり物件のイメージが悪くなります。逆に青空の晴れた日に撮影された写真だとさわやかで明るい印象になり物件のイメージが良くなります。
弊社では必ず晴れた日の外観写真を使います。もし、お預かり時の物件写真が曇りだった場合でも後日必ず晴れた日に撮影し、物件の第一印象の向上に努めております。

曇り空の背景はどんよりとした印象になります。
晴れた日の背景だとさわやかで明るい印象になります。

内装写真へのこだわり

室内写真では一般的なコンパクトカメラで撮影すると人の目よりも狭く暗く写る場合が多く、物件の印象が悪くなります。
弊社のカメラによる撮影では、部屋の広さと明るさをしっかり伝えることができます。

一般的なコンパクトカメラの画像
曇り空の背景はどんよりとした印象になります。
晴れた日の背景だとさわやかで明るい印象になります。
広さ明るさをしっかり伝えられます！！

物件コメント

不動産広告では物件写真について「外観」「洋室」「キッチン」と写真の説明をしているコメントをよく見ます。
しかし単なる写真の説明では住まいを探されているお客様に、せっかくの魅力が伝わりません。
魅力が伝わるコメントとは「その物件に住んだら」、「その設備をつかったら」、「その部屋を使ったら」どんな幸せが待っているのか具体的に伝わる内容です。

外観写真

日当たり良好と言えば東南角地です。しかも南側に奥行き6m以上のカースペースが2台分あるので冬の低い陽ざしでもしっかり陽が入ります。東からも朝日がばっちり入ります。
リビング

南北に短く東西に長いLDKはくつろぐスペースからキッチンまで陽が入り、一日中明るい空間になります。冬の低い陽ざしでもリビング全体に日が当たってる物件は貴重です。
是非お客様の目でこちらの物件の陽ざしをご確認下さい。
キッチン

リビングを見渡せるキッチンでは、大切な家族を眺めながらお料理や洗い物ができます。